De nombreux magasins américains vont fermer à jamais. C’est une bonne chose.

Les États-Unis disposent de beaucoup plus d’espace de vente au détail qu’ils n’en ont besoin, soit environ 7 mètres carrés par personne, par rapport aux moins d’un mètre carré du Royaume-Uni. La COVID-19 pourrait accélérer le développement des types d’espaces dont les Américains ont réellement besoin.

Dans un classement mondial de l’immobilier par personne, les États-Unis sont numéro 1, et pas dans le bon sens. Le cabinet de conseil PwC a effectué l’année dernière une analyse des surfaces louables des centres commerciaux par habitant dans les pays du monde entier. Pour des pays comme la France, l’Allemagne, le Royaume-Uni et le Japon, la surface moyenne de vente au détail était inférieure à 1 mètre carrés par personne. Aux États-Unis, ce chiffre est supérieur à 7.

« Nous sommes clairement surdéveloppés en Amérique », déclare Byron Carlock, responsable du département immobilier de PwC aux États-Unis. « L’étalement des banlieues a créé une situation où nous avons simplement cru que chaque fois qu’il y avait un nouveau carrefour avec quatre coins, nous devions mettre en place quatre centres de strip-tease. Nous apprenons différemment maintenant ».

Alors que la pandémie continue d’écraser la plupart des commerces de détail, cette offre excédentaire nécessitera une réflexion sur la quantité d’espace commercial réellement nécessaire et sur ce que nous devrions faire avec tout le reste.

« Certains pronostiqueurs pensent que non seulement nous sommes en surnombre, mais aussi que nous sommes sous-démunis », explique M. Carlock. « Il y aura des commerces qui seront démolis et reconvertis, et puis il y aura des commerces qui continueront à soutenir nos modes de vie et qui sont pertinents, utiles et importants ».

Et une grande partie de l’espace physique de vente au détail continuera d’être pertinente, dit M. Carlock, en particulier les épiceries de nécessité et d’autres détaillants de quartier comme les pharmacies. Même pendant la pandémie, plus de 80 % des achats au détail ont été effectués dans des magasins ou par le biais de services de livraison de détaillants comme ceux disponibles dans les épiceries, selon les recherches de PwC.

Mais comme le e-commerce continue de se développer, M. Carlock affirme que l’espace de vente au détail va commencer à se rétrécir et à se transformer.

« Nous assistons déjà à la reconversion de l’espace », dit-il. Les magasins sous-utilisés sont transformés en d’autres choses, notamment en studios de santé et de bien-être pour le yoga et le cyclisme, en installations médicales de soins d’urgence, en centres de traitement des commandes pour les livraisons du commerce électronique et en installations éducatives pour les collèges communautaires. « Toutes ces choses avaient commencé avant la pandémie », dit Carlock. Pendant la pandémie, la réutilisation des espaces commerciaux s’est poursuivie, grâce à ce qu’il appelle des « tarifs assez attractifs » pour les locations et les ventes. Rien qu’à New York, par exemple, les loyers des commerces de détail ont chuté de près de 13 % dans les principales zones commerciales au cours du troisième trimestre 2020.

Malgré les avantages environnementaux de la réutilisation plutôt que de la démolition des bâtiments, d’autres espaces verront probablement le jour. Carlock s’attend à ce que la démolition des commerces sous-utilisés fasse de la place pour d’autres types d’utilisation des sols qui sont très demandés, en particulier les immeubles d’appartements et même certains développements à usage mixte. « Si vous y réfléchissez bien, tout cet immobilier commercial n’est pas en difficulté en raison de son emplacement. Il est probablement assez bien situé pour des utilisateurs démographiquement attractifs, mais il y en a trop », dit-il. « Il est donc logique de démolir un centre commercial des années 50 ou 60 et d’y construire un nouvel immeuble à usage mixte ».

Bien que les États-Unis soient un cas particulier avec leurs 7 mètres carrés de surface commerciale par personne, d’autres grands pays aux modes de développement dispersés disposent de quantités relativement importantes de surfaces commerciales. En Australie, la superficie est d’environ 1,5 mètre carré par personne, selon l’analyse de PwC. Au Canada, elle est d’environ 2.

Selon M. Carlock, les États-Unis ne parviendront peut-être pas de sitôt à atteindre un taux de vente au détail européen compact de 1 mètre carré par personne, mais ils pourraient commencer à se rapprocher des 2 canadiens. Cela représenterait une baisse de 30 % des espaces commerciaux aux États-Unis. Et si la réutilisation et le remplacement se poursuivent comme le prévoit M. Carlock, cela pourrait également signifier 30 % d’espace supplémentaire pour le type de développement dont les gens ont réellement besoin.

Via Fastcompany

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