Un plan brillant pour transformer les parkings en jardins sur les toits

À Melbourne, 1 200 acres sont gaspillés en places de parking. Un cabinet d’architectes veut réimaginer leur utilisation, rapporte Fastcompany.

Il y a plus de 41 000 places de parking dans le quartier central des affaires de Melbourne, en Australie. Beaucoup d’entre elles pourraient être mieux utilisées, explique Julian Anderson, directeur du grand cabinet d’architecture australien Bates Smart.

« C’est la troisième plus grande utilisation du sol de la ville », dit-il. L’espace communautaire, en revanche, se situe à la dernière place. Bates Smart a fait le calcul et a constaté qu’au total, le stationnement occupe près de 1 200 acres (485,622771 hectares) d’espace, soit plus que le Central Park de New York. Et si le fait que ces places de parking prennent autant de place et encouragent à conduire davantage n’est pas suffisant, elles restent également vides la plupart du temps. « Vous pensez, mon dieu, qu’il y a une fois et demie Central Park qui se résume à un parking dans le centre de Melbourne », dit Anderson. « Que pouvons-nous faire pour débloquer cela ? »

Une solution potentielle, dit-il, est de convertir une partie de ce stationnement en un espace communautaire bien nécessaire, comme des terrains de jeux, des jardins communautaires et des parcs sur les toits. Et grâce à un nouveau mécanisme que son entreprise est en train de développer en consultation avec le gouvernement municipal, il pourrait y avoir un moyen d’inciter les propriétaires de ces espaces de stationnement à le faire.

L’idée de Bates Smart est connue sous le nom de transfert des droits de développement. Les villes ont souvent des règles concernant la taille d’un projet de développement en fonction de la taille de son lot, une règle parfois appelée ratio de surface au sol. À Melbourne, ce ratio est de 18 pour 1. Si un terrain à bâtir a une superficie de 1 000 pieds carrés, le projet achevé peut représenter jusqu’à 18 000 pieds carrés de surface totale. « Vous pouvez dépasser ce rapport de 18 pour 1 si vous pouvez prouver qu’une sorte d’avantage public est fourni », explique M. Anderson. En ajoutant à un projet un jardin sur le toit ou un espace public au rez-de-chaussée, les promoteurs peuvent parfois ajouter une densité supplémentaire à leurs projets. Mais, dit-il, il peut être difficile, voire impossible, de prouver l’intérêt public d’un petit jardin au sommet d’un gratte-ciel.

La proposition de Bates Smart créerait un système de transfert, permettant aux promoteurs d’acheter des parkings pour les convertir en de nouveaux types d’espaces publics, et de transférer les droits de développement supplémentaires à leurs projets dans d’autres parties de la ville, en ajoutant des étages supplémentaires à une nouvelle tour de bureaux ou d’habitation, par exemple.

Ce serait aussi un moyen d’insuffler une nouvelle vie à l’espace sous-utilisé de la ville. Selon M. Anderson, beaucoup de ces parkings ont été peu performants. Comme ils sont souvent situés sur des sites relativement compacts, ils ne sont pas de bons candidats pour un réaménagement coûteux du centre-ville. De plus, selon Anderson, les propriétaires de garages seraient peu enclins à vendre ces propriétés génératrices de revenus, à moins d’obtenir plus que ce que vaut le terrain à lui seul. « Ces sites de parking, sans ce mécanisme en place, pourraient se vendre sur le marché libre pour 15 millions de dollars. Mais si vous mettez en place ce mécanisme, vous pourriez potentiellement vendre ces parkings pour 80 ou 90 millions de dollars, ce qui, selon nous, incitera ces propriétaires à vendre », explique M. Anderson.

Pour les promoteurs de Melbourne, dont les propriétés sont parmi les plus chères du monde, l’achat d’un parking pour ses droits de développement pourrait être un moyen facile de construire plus haut et d’obtenir un meilleur rendement, selon M. Anderson. Les garages seraient alors donnés à la ville, et une partie du prix de vente servirait à les rénover et à les adapter à ces nouveaux usages publics.

Anderson a développé l’idée en consultation avec le bureau de design de la ville et affirme que le concept pourrait également être utilisé dans d’autres villes. À Sydney, en Australie, par exemple, un tel programme pourrait être utilisé pour adapter à peu de frais les garages de stationnement en logements sociaux et abordables dont on a grand besoin.

Pour l’instant, l’idée est à un stade conceptuel et nécessiterait une action formelle de la part du gouvernement de la ville pour être mise en place. Mais le concept a fait ses preuves dans des villes comme New York, qui voit régulièrement des « droits aériens » vendus et transférés d’un endroit à l’autre pour permettre à des projets de construire plus grands et plus hauts. Si le concept de Bates Smart progresse, il pourrait être un moyen de s’assurer que le public voit davantage les avantages de ce genre de transactions.

« Il y a un manque d’espace pour que les gens puissent profiter de la ville qui n’est pas privatisée », dit Anderson. « C’est la prochaine frontière pour les villes si nous voulons en faire des lieux de vie vraiment dynamiques, excitants, intéressants et plus diversifiés ».

 

Via Fastcompany

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