L’avenir des bureaux quand les travailleurs ont le choix

Certains espaces de travail dans les quartiers centraux de l’emploi peuvent devenir des logements, et certains logements dans les zones résidentielles peuvent devenir des espaces de travail.

Le coronavirus ne tuera pas le bureau. Au contraire, il est plus dynamique que jamais. La possibilité de travailler à distance n’éloignera pas la plupart des gens des villes et des bureaux, mais elle permettra à beaucoup de gens de vivre et de travailler dans de nouveaux lieux et de nouvelles manières, tout en causant sa part de perturbation.

Même avant la pandémie, le marché des bureaux dans les quelques villes où la « classe créative » avait afflué présentait des signes de difficultés. En 2018, la migration nette vers New York, Los Angeles et San Francisco a été négative, alors que l’économie américaine a connu une croissance saine de 2,9 %. Les pôles créatifs comme Londres et Paris connaissaient un déclin similaire.

L’explication de ces baisses – principalement le coût élevé des logements en raison des limites sévères imposées aux nouvelles constructions – occulte d’autres forces qui déstabilisaient le marché traditionnel des bureaux. Au milieu des années 2010, Amazon, Facebook, Google, Apple et d’autres ont commencé à diviser leurs sièges sociaux en plusieurs endroits. Stripe, l’une des start-ups les plus valorisées du monde, est allée plus loin. En 2019, elle a « ouvert » un hub distant, espérant « exploiter les 99,74 % d’ingénieurs talentueux vivant en dehors des zones métropolitaines de nos quatre premiers hubs » à San Francisco, Seattle, Dublin et Singapour.

Pour les entreprises qui connaissent la croissance la plus rapide, il est devenu plus important de pouvoir exploiter les talents partout que d’avoir toutes leurs équipes au même endroit. Les villes plus petites étaient suffisantes. Rétrospectivement, cela n’aurait pas dû être une surprise, malgré tous les discours sur l’importance de marchés du travail géants et denses pour alimenter l’innovation. Après tout, la Silicon Valley elle-même n’est pas une ville mais un groupe de villes tentaculaires dispersées le long d’une autoroute.

La caractéristique déterminante de cette nouvelle version de la classe créative n’est peut-être pas l’endroit où elle vit, mais sa capacité à vivre où elle veut. Autrement dit, les gens se déplacent vers certaines villes à la recherche d’emplois mieux rémunérés, mais il est désormais possible de gagner des salaires élevés (voire les plus élevés) de presque partout. Cela a été le cas dans certaines petites villes ces dernières années (Austin et Denver aux États-Unis, par exemple, et Manchester et Leeds en Grande-Bretagne). Dans une moindre mesure, cela a également été vrai pour les personnes qui ont choisi de ne pas vivre dans les villes du tout.

Des signes plus précis indiquaient que le marché des bureaux se dirigeait vers une crise. Alors que les employeurs se battaient pour les talents, de nombreux employés trouvaient que les bureaux traditionnels faisaient défaut. En 2019, Leesman, une entreprise qui mesure les expériences des employés, a analysé comment le lieu de travail affecte la productivité, la fierté et le plaisir des employés. En s’appuyant sur 719 000 personnes interrogées dans 4 771 lieux de travail dans le monde, Leesman a constaté que près de 40 % des employés estimaient que leur lieu de travail ne leur permettait pas de travailler de manière productive.

Puis la pandémie a obligé de nombreux employés à réévaluer leurs préférences. De nombreuses enquêtes ont révélé que beaucoup d’entre eux sont heureux de continuer à travailler à distance et qu’ils déménageraient si on leur en donnait la possibilité. Pourtant, ces données ne nous apprennent pas grand-chose sur le monde post-Covid. Ceux qui ont prospéré au départ risquent de s’épuiser s’ils restent chez eux plus longtemps. Ceux qui se sont battus pourraient faire beaucoup mieux une fois qu’ils maîtrisent de nouveaux outils, qu’ils ont accès à des espaces alternatifs près de chez eux ou que les enfants, les colocataires et les partenaires sont de retour à l’école ou au travail. Dans le même temps, les technologies qui nous permettent de travailler, d’apprendre et de socialiser à distance ne feront que s’améliorer.

Les données du marché de l’ère Covid offrent également des signaux mitigés. Les propriétaires et les courtiers s’empressent de signaler que des entreprises comme Google et Facebook ont signé de nouveaux baux pendant la pandémie. Mais ces entreprises embauchent des milliers de nouveaux employés chaque trimestre et planifient leur expansion plusieurs trimestres ou années à l’avance. Même les entreprises qui ne sont pas en mode de croissance n’ont pas encore pris de décision quant à la nouvelle normalité. Au lieu de cela, beaucoup d’entre elles renouvellent leurs baux existants pour une période plus courte, jusqu’à ce que les conditions du marché se clarifient. Les données de JLL, une société de conseil en immobilier, montrent que la part des renouvellements dans l’activité de location est passée de 29 % avant la mise en place de la directive, à 51 %, et que les baux sont de plus en plus courts.

On peut affirmer sans risque de se tromper que la demande totale de bureaux diminuera dans une mesure modérée. Les changements les plus importants concerneront la manière dont la demande totale sera remaniée et ce que les fournisseurs de bureaux devront faire pour rester compétitifs. La plupart des activités de bureau ne se déplaceront pas vers les maisons ou vers le nuage. Au lieu de cela, elle sera probablement redistribuée au sein des villes et entre elles, avec l’apparition de nouvelles zones d’emploi et l’économie pour de nombreuses personnes de se déplacer simultanément vers un quartier d’affaires central.

À la fin du XIXe siècle, la plupart des citadins américains se rendaient au travail à pied ; jusqu’en 1930, la population résidentielle de Manhattan était plus importante qu’aujourd’hui, ce qui signifie que la ville était plus mixte en termes d’utilisation des sols, et non dominée par les tours de bureaux. Il n’est pas difficile d’imaginer que beaucoup préféreront à nouveau travailler à distance de marche ou de vélo de leur domicile.

En conséquence, les bâtiments de nombreux quartiers d’emploi traditionnels devront faire face à une concurrence plus féroce, et un pourcentage faible mais significatif de l’espace de bureau devra très probablement être réaffecté à des logements, des centres d’exécution de commerce électronique, des cuisines réservées aux livraisons, des centres de soins de santé, des espaces de réunion, des espaces pour des événements et d’autres utilisations.

Les zones résidentielles, les magasins de rue et les hôtels devront peut-être accueillir davantage de travailleurs de jour. Les signes de ce changement sont déjà visibles. Les plus grands opérateurs multifamiliaux du pays, Avalon Bay Communities et Equity Residential, ont ajouté des espaces de travail et de réunion à leurs bâtiments depuis quelques années.

Common, le plus grand opérateur de co-habitation, s’associe aux gouvernements locaux pour développer de nouveaux types de communautés de vie/travail. Des marques d’hôtellerie comme Starbucks, CitizenM et Mandarin Oriental ont expérimenté la conversion de cafés et d’étages d’hôtels locaux en espaces de travail pouvant être réservés à l’heure ou à la journée. Et les administrations municipales s’efforcent de redistribuer les emplois et les services dans les quartiers résidentiels.

Ainsi, après la mise en place du programme Covid, un habitant de Brooklyn ou du Queens qui faisait auparavant la navette jusqu’à Manhattan peut choisir de travailler plusieurs jours par semaine dans un espace partagé situé à 10 minutes à pied de chez lui. Certains grands employeurs expérimentent déjà des bureaux satellites dans les banlieues des villes où ils ont déjà un siège au centre-ville. Le bureau principal restera important pour la plupart des entreprises, mais on s’attend à ce que moins d’employés y soient présents toute la journée, tous les jours.

Le bureau deviendra davantage un produit de consommation. Et comme tout produit de consommation, le bureau devra continuellement se battre pour ses clients et répondre à leurs besoins – et pas seulement au moment du renouvellement du bail. Les bureaux auront besoin d’espaces pour des tâches spécifiques comme le travail ciblé, le brainstorming en équipe, les présentations aux clients et la formation des employés. Et ils devront être davantage axés sur les individus, même si ces personnes travaillent pour une grande entreprise.

Ces changements seront progressifs, mais ils auront un impact significatif sur les immeubles de bureaux urbains, qui étaient auparavant perçus comme presque aussi sûrs que les obligations d’État. Considérons, en comparaison, que l' »apocalypse du commerce de détail » qui a conduit à de multiples faillites et à la fermeture de dizaines de milliers de magasins a été le résultat de la mise en ligne de moins de 12 % de toute l’activité, sur une période de deux décennies, alors que les ventes totales étaient encore en augmentation.

Au cours de la prochaine décennie, la transformation du marché des bureaux sera moins complète, mais elle se fera probablement plus rapidement et dans un secteur beaucoup moins bien préparé. Et tout comme dans le commerce de détail, elle créera de nouveaux gagnants, ainsi qu’une multitude de perdants – ceux qui ne veulent pas ou ne peuvent pas s’adapter à une ère de choix pour les travailleurs.

Via NYTimes

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