Charlotte a peut-être craqué le code concernant le logement abordable. Voici comment

Un fonds de 58 millions de dollars est utilisé pour acheter des bâtiments abordables et maintenir les loyers à un niveau bas; rapporte Fastcompany.

Le complexe d’appartements Lake Mist à Charlotte était en danger, tout comme ses résidents. Ce complexe de 144 unités, composé d’un ensemble d’immeubles de deux étages en briques et en terre cuite situés à proximité d’un couloir commercial très fréquenté, faisait partie des rares options de location offertes aux résidents dont le revenu était inférieur au revenu médian de la région. Il ne s’agit pas d’un développement de logement public ou d’un projet officiel de logement abordable, mais Lake Mist, dont les loyers commencent à environ 800 dollars par mois, fait de facto partie du parc de logements abordables de Charlotte. Mais ses loyers n’étaient pas susceptibles de rester aussi bas pendant longtemps, et l’investisseur immobilier Mark Ethridge a voulu faire quelque chose à ce sujet.

« Les loyers dans ce quartier ont augmenté de 34% depuis 2015 », explique Mark Ethridge, associé du cabinet local Ascent Real Estate Capital. « Et deux des complexes d’appartements voisins de celui-ci ont récemment été achetés par ce que je considère comme un capital privé à valeur ajoutée. Le déplacement des résidents de Lake Mist n’était qu’une question de temps.

Pendant des années, Ethridge a vu des propriétés de ce type être saisies par de gros investisseurs qui les rénovaient rapidement, augmentaient les loyers et les vendaient ensuite pour faire rapidement des bénéfices. Avec environ 120 personnes qui s’installent dans la ville chaque jour et une économie en pleine expansion, la croissance de Charlotte a mis ce genre de complexes d’appartements dans la ligne de mire des investisseurs en logement qui les considèrent non pas comme des maisons à prix abordable pour les résidents à faibles revenus, mais comme des actifs sous-évalués.

Mais Ethridge avait une solution inhabituelle : il voulait acheter la propriété, l’aménager et maintenir les loyers à un niveau abordable grâce à un acte de propriété limité à 20 ans qui fixe des règles juridiques sur la manière dont la propriété peut être utilisée et dont son prix peut être fixé. Connaissant la demande pour ce type de logements et les rendements modestes mais réguliers qu’ils pouvaient procurer, Ethridge a vu dans les complexes d’appartements comme Lake Mist des pièces de théâtre à long terme. Ils offriraient un rendement lent et fiable, avec l’avantage supplémentaire de contribuer à lutter contre la pénurie de logements abordables dans la ville.

Ces types de complexes sur le marché privé – connus sous le nom de logements abordables d’origine naturelle, ou NOAH – étaient à la fois menacés et faciles à choisir pour un investisseur cherchant à réaliser un petit bénéfice tout en faisant une différence. Mais Ethridge et son entreprise ne pouvaient pas faire grand-chose par eux-mêmes. En partenariat avec un groupe d’organisations essentiellement locales et deux des investisseurs les plus importants de la ville, ils ont constitué un fonds de 58 millions de dollars appelé « Housing Impact Fund », destiné spécifiquement à l’achat de ce type de propriétés et à leur préservation en tant que logements abordables. Le fonds a été fermé au lac Mist en décembre. Si leur plan fonctionne, ils pourraient élaborer un nouveau modèle rentable pour augmenter considérablement le nombre de logements abordables à Charlotte et au-delà.

Dans le monde de l’investissement immobilier à but lucratif, l’accent mis par le Housing Impact Fund sur le logement abordable naturel est aussi simple que non conventionnel.

Il n’est cependant pas le premier à faire des NOAH une priorité. Cette approche a été expérimentée, sous diverses formes, dans d’autres villes des États-Unis, notamment à Minneapolis, Washington et Austin, généralement sous la forme d’un consortium d’acteurs des secteurs public et privé visant à contribuer à la fourniture de logements abordables dont le besoin se fait cruellement sentir.

Moha Thakur, associé politique au National Housing Trust, une organisation nationale à but non lucratif qui se consacre à la préservation des logements abordables, déclare que les investissements de la NOAH sont puissants mais rares. « La plupart des investisseurs espèrent probablement recevoir un taux de rendement supérieur à celui généré par les logements abordables, ce qui pose un problème aux promoteurs qui tentent de trouver des financements mais aussi de maintenir un certain niveau d’accessibilité », dit-elle. Par rapport aux investissements immobiliers à but lucratif dont le rendement est supérieur à 15 %, le rendement des investissements dans les logements abordables naturels est généralement à un chiffre.

Le marché du logement se divise souvent en deux groupes : les promoteurs privés à but lucratif disposant de gros budgets et les promoteurs de logements abordables dont la mission est de trouver des solutions de financement limitées, comme le crédit d’impôt pour le logement des personnes à faibles revenus. « Ce qui manque parfois sur le marché, c’est une combinaison des deux, un promoteur ayant l’expérience du logement non subventionné mais qui s’engage à maintenir des logements abordables de bonne qualité à long terme », explique M. Thakur.

Le défi, note-t-elle, « est de trouver les bons investisseurs qui sont prêts à accepter un taux de rendement plus faible afin que la propriété puisse conserver son caractère abordable à long terme tout en restant un logement de bonne qualité ».

Originaire de Charlotte, Mark Ethridge a travaillé dans la ville comme initiateur de prêts, aidant les investisseurs immobiliers à trouver des financements pour acheter des propriétés commerciales. Vers 2015, après que les pires effets de la récession se soient atténués, Charlotte se développait et les anciens quartiers périphériques de la ville devenaient urbains. Une ligne de métro léger, ouverte en 2007, avait stimulé le développement de l’un des principaux couloirs de la ville, et la population de la ville a augmenté de plus de 100 000 personnes au cours de la dernière décennie. Ethridge s’est retrouvé à travailler avec des clients sur le financement de nombreux complexes d’appartements anciens à bas prix – des propriétés qui suscitaient un regain d’intérêt à mesure que la population de la ville augmentait.

« Il m’est apparu que la grande majorité des personnes qui gagnent moins que le revenu médian et qui vivent dans des logements locatifs vivent dans des propriétés privées sans restrictions », dit-il. « J’ai donc été très curieux de savoir ce que les gens faisaient pour maintenir l’accessibilité de ces propriétés ».

Il a créé une base de données sur chaque complexe d’appartements de la ville construit avant 1990, y compris les propriétaires, le prix d’achat et le prix de location. Cette base de données a rapidement permis de trouver plus de 20 000 logements à quelques kilomètres du centre-ville.

« Et voilà que j’ai découvert que ces propriétés changeaient lentement de mains », dit Ethridge. Des sociétés de capital-investissement, souvent extérieures à Charlotte, étaient à l’origine d’une grande partie des ventes. Depuis des années, il savait que cela risquait d’entraîner des déplacements de population. « La façon traditionnelle de gagner de l’argent dans l’immobilier est d’acheter quelque chose, d’augmenter le loyer et de le vendre », dit-il. « Tout cela est donc une recette pour de mauvais résultats pour les résidents ».

En 2017, Ethridge a rejoint un groupe de travail au sein de l’organisation à but non lucratif de développement économique et culturel Charlotte Center City Partners, qui s’est concentrée sur la recherche de solutions à la pénurie de logements abordables dans la ville. Il s’est concentré sur la recherche de la préservation des NOAH, en examinant ce que des villes comme Minneapolis et Austin avaient fait. Bien que la ville de Charlotte dispose d’une obligation de logement abordable qui est régulièrement ré-approuvée par les électeurs, elle se concentre principalement sur les nouvelles constructions – une source importante de logements, mais qui est lente à se matérialiser, prenant souvent trois à quatre ans entre la proposition et l’inauguration. « Nous ne pensions pas vraiment à ce lit de milliers et de milliers d’anciens appartements qui servent vraiment de base pour des logements abordables dans des villes comme Charlotte », explique M. Ethridge.

À cette époque, il a quitté son emploi de prêteur pour travailler avec l’un de ses clients, Ascent Real Estate Capital. « Quand j’ai rejoint la société, j’ai dit que je voulais commencer à acheter de vieux appartements, et quand nous les achèterons, je ne veux pas augmenter les loyers », dit Ethridge. Et mes partenaires m’ont dit : « Euh, d’accord. Allez trouver une solution. »

L’obligation de la ville pour le logement abordable, une réserve d’argent financée par les impôts et destinée à financer des projets de logement, a récemment été augmentée de 15 à 50 millions de dollars par an, et a été modifiée pour inclure des dispositions non seulement pour les nouveaux projets de construction mais aussi pour la préservation. Ethridge a vu une opportunité d’exploiter ce financement pour commencer à acheter des propriétés de la NOAH. Il a réuni des fonds propres et a fait son premier achat en 2019, ce qu’il appelle une « petite affaire » pour un complexe de 98 appartements dans le sud-est de Charlotte. Pour obtenir le financement de logements abordables de la ville, Ethridge a structuré l’accord de manière à ce que la propriété maintienne des niveaux spécifiques d’abordabilité pour 80 % des unités, sur la base du revenu médian de la région. Grâce à un acte de restriction d’une durée de 20 ans, les prix seraient fixés pour les résidents gagnant entre 30 et 80 % de ce niveau de revenu moyen, créant des loyers à partir de l’équivalent d’environ 400 ou 600 dollars par mois dans un marché où les loyers médians sont plus proches de 1 100 dollars. Le complexe resterait à un niveau abordable pour les familles gagnant aussi peu que 20 000 dollars par an et offrirait tout de même à ses investisseurs un rendement modeste.

Avec cet accord, la ville de Charlotte disposait soudainement de près de 100 nouvelles unités de logement abordable à long terme. Mais dans une ville où il manque des dizaines de milliers d’unités de logement abordable, les petits contrats ne peuvent pas tout faire.

« Nous avons toujours su que nous avions besoin d’une source de capital qui pourrait nous permettre de faire face à cette situation », explique M. Ethridge. « Pour avoir un impact réel, il faut acheter un millier d’unités ou plus. Nous parlons de dizaines de millions de dollars de capitaux propres ». C’était de l’argent qu’Ethridge n’avait pas. Il avait juste besoin des bons partenaires qui pourraient l’aider à le trouver.

Nelson Schwab et Erskine Bowles sont amis depuis l’université, à travers de longues et importantes carrières à Charlotte et au-delà. Schwab a longtemps été cadre dans le secteur des parcs d’attractions et a cofondé avec Bowles une société de capital-investissement à Charlotte dans les années 1990, qui a géré plus de 2 milliards de dollars d’investissements dans le sud-est. Bowles est l’ancien président du système de l’Université de Caroline du Nord, et a précédemment été le chef de cabinet du président Bill Clinton. Aujourd’hui septuagénaires, ils sont le genre de personnalités publiques qui ont l’influence et l’expérience nécessaires pour faire la différence dans leur ville.

Schwab et Bowles partageaient les mêmes inquiétudes quant à l’augmentation du nombre de sans-abri à Charlotte et cherchaient un moyen d’éradiquer ce problème. Les gens leur ont dit que s’ils voulaient vraiment avoir un impact, ils devaient s’attaquer à la pénurie de logements abordables.

« Plus nous entendions parler de la manière traditionnelle de créer des logements abordables, moins nous aimions cela. C’était très centré sur le gouvernement, l’économie était très difficile, il fallait trois ou quatre ans pour réaliser un projet », a déclaré M. Schwab lors d’un récent appel vidéo. « Vous pouvez voir sur l’écran ici, nous ne sommes pas des jeunes, donc nous voulions agir rapidement et faire avancer les choses ».

Mais le coût de l’achat de terrains et de la construction de nouveaux logements abordables là où ils sont nécessaires – près des transports en commun et des emplois – était trop élevé dans la ville en pleine croissance. « Les calculs n’ont pas fonctionné », explique M. Bowles. « Nous avons donc essayé de trouver un moyen de nous impliquer là où les calculs fonctionneraient.

C’était fin 2019, et ils ont appris l’existence de NOAHs et du premier accord d’Ethridge, conclu quelques mois auparavant. Et avec sa base de données montrant plus de 20.000 unités de logement possibles de NOAH dans et autour du centre ville, ils ont vu le potentiel de ce qu’il faisait pour aider à résoudre le problème. « Nous étions heureux de pouvoir disposer d’un endroit où dépenser l’argent que nous avions récolté », explique M. Schwab.

Au début de 2020, Schwab et Bowles ont commencé à structurer l’aspect financier des choses pour garantir à la fois un prix abordable à long terme et des rendements réguliers aux investisseurs, en se mettant d’accord sur une approche qui générerait un rendement d’environ 8 % – plus proche d’un investissement dans une obligation que dans une action, dit Ethridge. Ils ont commencé à faire des appels – plus de 125, selon l’estimation de Schwab – et à collecter des fonds. Ils ont rapidement obtenu 58 millions de dollars d’investisseurs comme la banque Truist Financial et le système hospitalier Atrium Health et ont créé ce qu’ils ont appelé le Housing Impact Fund. Ils auraient pu collecter encore plus de fonds. « Nous avons en fait arrêté à 58 millions de dollars parce que nous étions fatigués de collecter des fonds et que nous étions prêts à le faire », dit Schwab.

M. Bowles insiste sur le fait qu’il ne s’agit pas de philanthropie, et le fait de donner au fonds une structure à but lucratif était un moyen d’apporter la discipline nécessaire pour assurer son fonctionnement à long terme. « Nous sommes des capitalistes », dit-il. « Nous croyons au capitalisme. Mais s’il veut survivre, nous devons le faire fonctionner pour plus de gens. Beaucoup plus de gens. »

Charlotte avait besoin de ce type d’aide. En 2015, le Center on Poverty and Inequality de l’université de Stanford a publié une étude qui a fait date en analysant la richesse intergénérationnelle et la mobilité économique dans les villes du pays. Sur les 50 villes classées dans le rapport, Charlotte est arrivée dernière.

« Il a été déterminé que si vous êtes né dans les années 80 à Charlotte, vos chances de sortir de la pauvreté à l’âge adulte étaient plutôt minces, voire nulles », explique Pamela Wideman, directrice du logement et des services de voisinage de la ville de Charlotte. Il est impossible de dissocier le manque de logements abordables de cette statistique », dit-elle. Un logement stable et abordable est la clé pour créer le type d’autosuffisance dont les familles à faibles revenus ont besoin pour se stabiliser, elles et leurs enfants, dit-elle.

Le rapport de Stanford a mis ce besoin en lumière. « Cela a été une grande surprise pour la communauté blanche ici, car Charlotte pousse comme une mauvaise herbe, nous créons des emplois tous les jours, le monde des affaires est en pleine effervescence », dit Mme Bowles. « Mais ce n’était pas une surprise pour les gens de la communauté noire et brune de Charlotte. »

Lors de l’élection qui a suivi le rapport, la caution de 50 millions de dollars pour le logement a été facilement approuvée. En 2020, les électeurs ont de nouveau soutenu l’obligation. La ville s’est engagée à soutenir les efforts d’Ethridge et a déjà utilisé une partie de l’argent des obligations pour le logement abordable pour aider à financer le premier investissement du Housing Impact Fund. « Nous voulons aider les gens à rester sur place et nous ne voulons pas perdre cette offre de logements abordables », déclare M. Wideman.

Le fait qu’Ethridge soit originaire de Charlotte est également important, selon M. Wideman, qui craint que le rachat de la ville par un trop grand nombre d’investisseurs extérieurs ne donne à Charlotte moins de contrôle sur son avenir.

Mais investir dans les NOAH n’est pas la seule solution. « Je ne dirai pas que la préservation est meilleure que les nouvelles constructions », dit M. Wideman. « Ce que je dirai de la préservation, c’est qu’elle permet de s’assurer que les logements existants sont maintenus au même niveau que les nouveaux. Elle garantit que les gens peuvent vieillir et rester sur place, de sorte qu’ils n’ont pas à s’inquiéter que quelqu’un vienne acheter leur propriété, la démolisse, la développe en un luxe et qu’ils ne puissent jamais se permettre d’y retourner ».

En plus des nouvelles constructions, l’accent mis par Ethridge sur la préservation des appartements à prix abordable sur le marché privé fait désormais partie de la stratégie de la ville en matière de logement abordable, et d’autres promoteurs de logements abordables se joignent à l’effort. Le bureau de Charlotte de la Local Initiatives Support Corporation, une association nationale à but non lucratif axée sur le développement communautaire, investit désormais dans les propriétés de la NOAH aux côtés d’Ethridge et du Housing Impact Fund. Selon Ralphine Caldwell, directrice exécutive de LISC Charlotte, la préservation de ces propriétés en tant que logements abordables contribuera à inverser les problèmes de logement et de sans-abrisme dans la ville. « Si nous nous étions concentrés sur les nouvelles constructions, nous n’aurions pas bougé l’aiguille », dit-elle.

Le premier achat du Housing Impact Fund, Lake Mist, a coûté 18,5 millions de dollars, dont environ 2,5 millions de dollars de financement de la ville. Avec les 58 millions de dollars que Schwab et Bowles ont aidé à réunir, le fonds vise à investir dans environ 1 500 unités au cours des deux prochaines années, et Ethridge indique que plusieurs transactions sont actuellement en cours. Chaque propriété aura la même restriction d’acte de propriété sur 20 ans, avec 100% des unités réservées aux ménages gagnant moins que le revenu médian de la zone. Autre innovation : Ethridge a travaillé avec les autorités du comté de Charlotte et du Mecklembourg pour trouver une solution de rechange à l’impôt foncier – une exigence due au statut de fonds à but lucratif – qui utilisera ce qu’elles doivent chaque année pour financer une subvention au loyer pour les résidents à très faibles revenus.

« Beaucoup de conseils municipaux n’aiment pas s’occuper de leurs impôts fonciers, car c’est vraiment leur gagne-pain pour financer les services de la ville », déclare Wideman, de la ville de Charlotte. « Mais il faut être prêt à essayer des choses ».

Dans le cadre des efforts de Schwab et Bowles pour que le capitalisme profite à un plus grand nombre de personnes, ils ont ajouté une clause à la structure du Housing Impact Fund exigeant qu’au moins 80% des travaux de réhabilitation et de construction sur son investissement soient effectués par des entrepreneurs minoritaires.

Ethridge appelle cet effort « capital d’impact social », et il affirme que les investisseurs du Housing Impact Fund reconnaissent que leur investissement peut être à la fois bénéfique pour la société et rentable. « Ce qui est bien avec l’achat de propriétés existantes, contrairement aux nouvelles constructions, c’est qu’elles rapportent de l’argent le jour où vous les achetez », explique M. Ethridge. « Nous verserons donc des rendements trimestriels à nos investisseurs et nous nous attendons à ce que ce flux de trésorerie soit relativement constant ».

Et 20 ans plus tard, lorsque les restrictions de l’acte de propriété expirent, le logement abordable ne disparaît pas nécessairement. Le fonds a une autre clause qui exige que toute vente détourne 60 % des bénéfices vers un autre fonds pour le logement abordable. « Nous ne nous contentons pas de résoudre ce problème pour 20 ans », déclare M. Bowles. « Nous avons reçu des appels de personnes de tout le pays qui ont entendu parler de ce que nous faisons et qui pensent que nous pouvons faire cela dans notre ville. Nous avons été très francs à ce sujet, en disant que si cela fonctionne ici à Charlotte, nous allons lever un autre fonds, puis un autre fonds après cela ».

Selon M. Bowles, Ethridge est la clé du succès de ce fonds. « Bien qu’il ait un cœur aussi grand que la pièce dans laquelle je suis assis, qu’il ait le désir de faire ce qui est juste et qu’il croit en la nécessité d’aider les personnes qui en ont besoin, il est également réaliste, pratique et efficace », dit-il. « Je pense que c’est vraiment une personne extraordinaire ».

Pour Ethridge, le travail consiste simplement à répondre à un besoin qui n’était pas satisfait par l’ancienne méthode de construction de logements abordables. « L’altruisme et la philanthropie ne peuvent pas être les seuls moyens pour nous de résoudre nos problèmes », dit-il. « Nous avons besoin de toute la discipline financière, de tout l’esprit d’entreprise, de toute l’expertise que le secteur privé peut apporter et de trouver un moyen de faire des choses altruistes. Nous pensons que c’est un équilibre sain ».

 

Via Fastcompany

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