La mort et la vie du quartier central des affaires

Citylab explique pourquoi bureaux ne vont pas redevenir ce qu’ils étaient avant la pandémie, et les quartiers du centre-ville qui les abritent non plus :

Au printemps dernier, un chœur d’experts proclamait haut et fort un exode urbain généralisé et la mort imminente des villes. Aujourd’hui, un peu plus d’un an plus tard, nos villes reviennent à la vie. Les trottoirs commencent à s’animer, les restaurants, qui ont envahi les rues, regorgent de clients, les musées et les galeries rouvrent leurs portes et les fans retournent dans les terrains de baseball, les stades de basket et même les salles de concert en plein air.

Mais il est un domaine de la vie urbaine où la pandémie risque de laisser des traces bien plus importantes : les lieux où nous faisons des affaires. L’évolution actuelle vers le travail à distance remet en question le rôle historique des quartiers d’affaires centraux – des quartiers comme Midtown et Wall Street à New York, le Loop à Chicago ou le Financial District à San Francisco – en tant que centres dominants du travail urbain.

Ces quartiers de gratte-ciel et de tours d’entreprises qui définissent la ligne d’horizon des grandes villes et sont souvent synonymes de centre-ville devront s’adapter. Mais loin de les faire disparaître, le passage au travail à distance modifiera leur forme et leur fonction de manière plus subtile. Compte tenu de leur emplacement stratégique au centre des grandes zones métropolitaines, les quartiers d’affaires centraux sont parfaitement positionnés pour être transformés en quartiers plus dynamiques où les gens peuvent vivre, se divertir et travailler – un exemple de pointe de ce que de nombreux urbanistes appellent désormais les quartiers 15 minutes. Et avec une action consciente et intentionnelle de la part des leaders urbains et l’aide du gouvernement fédéral, ces CBD peuvent être reconstruits de manière plus inclusive et plus abordable.

Le changement le plus important et le plus durable de notre géographie économique induit par la pandémie concerne bien moins le lieu et la manière dont nous vivons que la manière et le lieu de travail.

L’effet pandémique sur le travail

Au début de l’année 2020, les 21 quartiers d’affaires urbains les plus importants du monde abritaient 4,5 millions de travailleurs dans 100 millions de mètres carrés de bureaux. Environ 20 % des sociétés du classement Fortune Global 500 avaient leur siège dans ces quartiers, selon un rapport 2020 d’EY. Quelques mois plus tard, la part du lion du savoir et du travail professionnel se faisait à domicile. En un clin d’œil, les quartiers d’affaires centraux des grandes villes du monde se sont tus, vidés de leurs travailleurs et du bourdonnement de l’activité productive humaine.

Alors même que les vaccinations se sont accélérées et que l’Amérique a repris vie, les quartiers d’affaires des grandes villes ont mis du temps à rebondir. Dans dix des plus grands centres urbains des États-Unis, les visites des employés au bureau représentaient environ un quart (27 %) des niveaux prépandémiques, selon les données récentes de Kastle Systems, qui suit ces visites au moyen de cartes-clés et de technologies similaires.

Même dans les villes australiennes, qui sont maintenant presque entièrement rouvertes, les taux d’occupation dans les quartiers centraux des affaires des deux plus grandes villes du pays restent très éloignés de leurs niveaux d’avant la pandémie – atteignant 59 % à Sydney et 41 % à Melbourne en avril.

Ce n’est probablement pas la peur des bureaux en soi, mais la peur de s’y rendre et d’en sortir qui reste un défi fondamental. Bien que le nombre de passagers du métro de New York ait augmenté ce printemps, il ne représente que 40 % du niveau d’avant la pandémie. Selon une étude récente, plus d’un tiers des Américains craignent toujours de prendre le métro ou un ascenseur bondé. Même si les parcs de bureaux de banlieue où les gens peuvent se rendre au travail en voiture commencent à se remplir, les quartiers de bureaux des centres-villes restent beaucoup plus vides.

Bien sûr, de plus en plus de travailleurs retourneront au bureau dans les mois à venir, à mesure que les vaccinations progresseront et que la menace du Covid s’éloignera. À terme, le travail à distance effectué à domicile représentera probablement environ un cinquième (21,3 %) de l’ensemble des journées de travail, contre seulement 5 % avant la pandémie, selon les enquêtes de l’économiste Nick Bloom et de ses collègues. Cette évolution ne réduira pas seulement la demande d’espaces de bureaux – dont une partie sera compensée par la nécessité de disposer de plus de bureaux privés et d’un grand espace pour la distanciation sociale – mais elle touchera durement l’écosystème plus large des restaurants, cafés, bars et magasins de détail qui constituent l’économie des quartiers d’affaires. Bloom et ses collègues estiment que ce changement réduira les dépenses de consommation dans les centres-villes des grandes villes d’environ 5 à 10 % par rapport à la situation de référence avant la pandémie, Manhattan étant la plus touchée – une réduction de 13 %.

Comme pour tant d’autres effets de la pandémie de Covid-19, le fardeau de la transformation et du déclin des quartiers d’affaires centraux pèsera le plus lourd sur les travailleurs des services à bas salaires. Paul Levy, expert du centre-ville, estime que chaque tranche de 500 000 pieds carrés d’espace de bureau occupé dans le CBD crée des emplois pour 18 agents de nettoyage, 12 agents de sécurité et 5 ingénieurs en bâtiment. Comme l’a documenté la Federal Reserve Bank of Minneapolis, ces travailleurs du secteur des services à bas salaires, issus pour la plupart des minorités et de l’immigration, ont supporté l’essentiel de l’impact économique sur le CBD, tandis que les professionnels et les travailleurs du savoir ont pu simplement passer au travail à distance.

Quelle est l’avenir des quartiers centrés sur le travail ?

Le déclin des CBD à l’ancienne ne signifie pas la mort des quartiers qui les abritent. Leurs emplacements sont tout simplement trop bons – trop centraux, trop denses et dotés de trop d’infrastructures et d’architecture – pour rester longtemps des vides. Et leur transformation – comme presque tous les autres aspects de la pandémie de Covid-19 – sera moins une perturbation fondamentale qu’une accélération des tendances déjà en cours.

Même si nos villes ont évolué et changé de manière significative au cours des dernières décennies, les centres-villes de nombreuses grandes villes conservent certains des attributs unidimensionnels du 9 à 5, réservés au travail, que des urbanistes comme Jane Jacobs et William « Holly » Whyte ont décriés il y a un demi-siècle et plus. Nous avons maintenant vécu une expérience d’un siècle de construction de centres-villes pour des abeilles ouvrières. La réalité, comme l’a dit Jacobs il y a longtemps, est que nous devons construire des centres-villes pour les gens. En effet, les quartiers urbains sont les organismes les plus adaptables et les plus résistants : De la décadence urbaine germent les graines d’une nouvelle vie.

La désindustrialisation est peut-être la meilleure analogie historique avec ce que le CBD traverse aujourd’hui. Peu de gens, à l’époque sombre des années 1970 ou 1980, auraient prédit que les anciens quartiers manufacturiers de la ville seraient finalement réaffectés et réutilisés non seulement en tant que quartiers artistiques et créatifs, mais aussi en tant que pôles technologiques et de connaissances – ou qu’ils deviendraient les épicentres de la gentrification qui est devenue une caractéristique déterminante des villes superstars d’aujourd’hui. Les quartiers d’affaires centraux ont des attributs – leur emplacement, leur densité, la connectivité des transports en commun et plus encore – qui leur permettent de s’adapter à cette nouvelle réalité. Le plus grand défi est de s’assurer qu’à mesure qu’ils reviennent, ils deviennent des communautés plus équitables et inclusives.

Une journée au bureau se passera moins dans un seul bâtiment et ressemblera davantage à un voyage d’affaires localisé.

Dans un avenir pas si lointain, de plus en plus de personnes vont commencer à retourner dans leurs bureaux. Alors que de nombreuses entreprises ont montré une nouvelle acceptation du travail à distance, d’autres, comme Amazon.com Inc, Blackstone Group Inc et JPMorgan Chase & Co, ont déclaré qu’elles s’attendaient à ce qu’un pourcentage important de leur personnel revienne au bureau. Les grandes entreprises technologiques comme Facebook Inc. et Google (Alphabet Inc.) ont doublé le nombre de leurs bureaux à Manhattan pendant la pandémie. Même les entreprises qui s’orientent vers le travail à distance continueront d’avoir besoin d’un espace physique pour une partie de leurs employés, notamment pour intégrer les nouvelles recrues et les acculturer à leurs méthodes de travail. En fait, de nombreuses entreprises ont reporté l’embauche pendant la pandémie jusqu’à ce qu’elles puissent réintégrer leurs employés au bureau.

Même ceux qui travaillent à distance ne sont pas simplement terrés dans leur maison ou leur appartement. Selon une enquête récente, 22 % des personnes qui envisagent de faire du télétravail disent qu’elles le feront à l’extérieur de chez elles, et la plupart d’entre elles prévoient de passer du temps dans des espaces de collaboration, des cafés, des restaurants ou des espaces publics extérieurs, qui sont tous facilement accessibles dans les quartiers centraux des affaires.

Ces quartiers de bureaux devront évoluer et se transformer de manière à refléter les besoins changeants des travailleurs et les nouveaux modèles de travail du savoir. En effet, le bureau de l’avenir sera probablement moins un bâtiment unique dans un lieu unique, et plus une excroissance du tissu urbain. Il évolue vers un « réseau d’espaces et de services liés entre eux par la technologie », comme l’écrit Dror Poleg, spécialiste de l’avenir du travail, dans son livre Rethinking Real Estate. Un écosystème interconnecté pourrait englober non seulement un emplacement de bureau central, mais aussi les bureaux à domicile, les espaces de co-working, les cafés et autres tiers espaces qui soutiennent le travail à distance dans les banlieues ou les zones périphériques.

« Les gens n’ont plus besoin d’être là, ce qui ne veut pas dire qu’ils vont tous partir », écrit Poleg. « Mais cela signifie que les villes/bâtiments devront se faire une concurrence plus féroce et selon de nouvelles dimensions. »

Le bureau tel que nous le connaissons était déjà en pleine mutation et transformation. Il y a une vingtaine d’années, lors de mes (dit ) recherches sur l’essor de la classe créative, j’ai demandé à de jeunes créateurs dans des domaines allant de la technologie aux arts ce qu’ils attendaient d’un lieu de travail. Ils m’ont répondu que c’était la possibilité de travailler sur de grands projets, avec des gens formidables, dans de grands espaces, dans un grand quartier. Tout cela est encore plus vrai aujourd’hui.

Le bureau du futur sera moins une ferme de cubicules où les travailleurs se rangent derrière leur ordinateur portable et plus une arène d’interaction sociale. Les bureaux devront être plus sains, mieux répartis, avec plus de zones communes et d’espaces de réunion, et plus d’espaces de travail extérieurs. Les employeurs devront proposer à leurs travailleurs à distance des équipements tels que des salles d’exercice et des restaurants internes pour les inciter à quitter leur bureau à domicile, en particulier le lundi et le vendredi. Ils devront proposer des programmes spéciaux : pas seulement des assiettes de vin et de fromage, mais aussi des formations sur place, l’accès à des cours de troisième cycle et des offres de fitness et de bien-être en groupe. Dans les villes sièges, les bureaux devront également fonctionner comme des marques. Les entreprises feront tout cela pour une raison simple : attirer et retenir les talents.

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